Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 163 ЖК РФ

Статья 163 ЖК РФ. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности (действующая редакция)

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 163 ЖК РФ

Судебная практика по статье 163 ЖК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 307-ЭС17-11262, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательств руководствуясь статьями 15, 393, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 161, 163 Жилищного кодекса Российской Федерации пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с Учреждения убытков...

• Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС17-1377, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Также общество «ОМА-сервис ЛТД» полагает, что в данном случае подлежат применению положения статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), предусматривающие, что управление домом, где доля Российской Федерации в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления данным домом заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса...

• Решение Верховного суда: Определение N 306-ЭС16-6128, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Суды указали на отсутствие достоверных доказательств, подтверждающих, что в отношении спорного МКД, относящегося к муниципальному фонду, применительно к спорному периоду выбрана управляющая организация в соответствии с требованиями части 2 статьи 163 Жилищного кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах доводы администрации о принадлежности квартир нанимателям и собственникам не имеют значения для разрешения спора. Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций...

+Еще...

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с .

Комментарий к Ст. 163 ЖК РФ

1. Несмотря на название, комментируемая статья регулирует порядок управления не только многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований, но и многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем 50%.

2. Специфика объекта управления, указанного в ч. 1 комментируемой статьи (многоквартирные дома, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований), заключается в том, что подобный многоквартирный дом находится в собственности одного публично-правового образования и ни одно жилое или нежилое помещение не находится в собственности других лиц. В таком многоквартирном доме нет общего имущества (общее имущество может быть только при наличии двух и более собственников индивидуально-определенных помещений), не может быть общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таких многоквартирных домов в настоящее время немного, но после завершения бесплатной приватизации жилья с 1 марта 2013 г. их число будет возрастать.

3. Субъектом права собственности многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, является одно лицо. Исходя из этого согласно ч. 1 комментируемой статьи порядок управления такими домами устанавливает соответственно уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления с учетом положений ЖК РФ. Такой порядок заменяет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором помещения принадлежат различным собственникам.

4. Под порядком управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности публично-правового образования, необходимо понимать установление конкретных указаний органам государственной власти или органам местного самоуправления, а равно государственным или муниципальным учреждениям, которые будут отвечать за управление указанными многоквартирными домами. Содержание таких правовых актов должно определять способы достижения целей управления, указанные в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье), и не может изменять императивные нормы ЖК РФ.

5. Положения ч. 1 комментируемой статьи не могут применяться в отношении многоквартирных домов, помещения в которых находятся в собственности нескольких публично-правовых образований, организаций и граждан (например, нескольких муниципальных образований или муниципального образования и частных лиц). В этом случае органом управления домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которыми в установленном порядке должен быть выбран один из способов управления, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

6. В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается, что единственно возможным способом управления многоквартирными домами, в которых доля Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в таком доме составляет более чем 50%, является способ управления управляющей организацией. Согласно комментируемой норме управляющую организацию выбирает орган местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Такой подход обусловлен тем, что при преобладании публичной доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме решения по большинству или по всем вопросам, поставленным на голосование на общих собраниях собственников помещений в таких домах, были бы предрешены. Такое положение на практике в ряде случаев ограничивало права и законные интересы граждан, являющихся собственниками и проживающих в жилых помещениях в таких домах.

7. Требование законодателя о выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса соответствует цели обеспечения равных условий для деятельности организаций как муниципальной или государственной формы собственности, так и частной формы собственности. Управление многоквартирными домами, указанными в ч. ч. 1 и 2 комментируемой статьи, могут осуществлять и индивидуальные предприниматели. Условия договора управления с выбранной управляющей организацией должны соответствовать требованиям .

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Комментарии к ст. 163 ЖК РФ

1. Статья 163 ЖК РФ регулирует порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований. Специфика такого объекта управления заключается в том, что подобный многоквартирный дом находится в собственности одного публично-правового образования и ни одно жилое или нежилое помещение не находится в собственности других лиц.

Таких многоквартирных домов в настоящее время немного, но после завершения бесплатной приватизации жилья с 1 марта 2013 г. число их будет возрастать.

2. Субъектом права собственности многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, является одно лицо. Исходя из этого согласно ч. 1 комментируемой статьи порядок управления такими домами устанавливает соответственно уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления с учетом положений ЖК РФ.

3. На момент написания комментария нормативный правовой акт, устанавливающий порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти или Правительством РФ, не принят.

4. Под порядком управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности публично-правового образования, необходимо понимать установление конкретных указаний органам государственной власти или органам местного самоуправления, а равно государственным или муниципальным учреждениям, которые будут отвечать за управление указанным многоквартирным домом. Содержание таких правовых актов должно определять способы достижения целей управления, указанные в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье) и не может изменять императивные нормы ЖК РФ.

5. Положения комментируемой статьи не могут применяться, если помещения в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований, организаций и граждан (например, нескольких муниципальных образований или муниципального образования и частных лиц). В этом случае органом управления домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и собственниками помещений в установленном порядке должен быть выбран один из способов управления, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

6. В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается, что единственно возможным способом управления многоквартирными домами, указанными в ч. 1 комментируемой статьи, является управление управляющей организацией. Согласно комментируемой норме управляющую организацию выбирает соответствующий орган власти или уполномоченное им лицо по результатам проведения открытого конкурса. Поскольку после введения в действие ЖК РФ был принят ФЗ от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", то положения ч. 2 ст. 163 ЖК РФ должны применяться с учетом этого специального Закона. Данный Закон предусматривает помимо конкурса также размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд по процедурам проведения аукциона, а также посредством запроса котировок цен на товары, работы, услуги. По результатам проводимых в соответствии с ФЗ от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ торгов единоличный собственник помещений в многоквартирном доме (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование) в лице соответствующих органов публичной власти заключает договор управления многоквартирным домом, к которому применяются положения ст. 162 ЖК РФ. В связи с этим в указанном в комментируемой статье случае не может применяться порядок проведения открытого конкурса, утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

Положение ч. 2 ст. 164 ЖК РФ о возможности заключения договора управления многоквартирным домом без проведения такого конкурса в случае, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, применяться не может и нуждается в приведении в соответствие с законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.

7. Требование законодателя о выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса соответствует цели обеспечения равных условий для деятельности организаций как муниципальной или государственной формы собственности, так и организаций частной формы собственности. Управление многоквартирными домами согласно ч. 1 комментируемой статьи могут осуществлять и индивидуальные предприниматели. Условия договора управления с выбранной управляющей организацией должны соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.

Полный текст ст. 163 ЖК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 163 ЖК РФ.

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 163

1. В ст. 163 Кодекса установлены основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. ст. 16 и 17 ЖК 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной в условиях рыночных отношений.

Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого в ч. 1 ст. 163 Кодекса установлена бланкетная норма, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.

При применении ст. 163 Кодекса следует учитывать, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения гл. 6 раздела 2 Кодекса, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 7 ст. 46 Кодекса).

2. Часть 2 комментируемой статьи вводит обязательное для всех названных в ней собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации должны определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.

Рассматриваемые правила, с нашей точки зрения, заслуживают положительной оценки. В случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Консультации и комментарии юристов по ст 163 ЖК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 163 ЖК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Новая редакция Ст. 163 ЖК РФ

1. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.

2. Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 163 ЖК РФ

1. В ст. 163 Кодекса установлены основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. ст. 16 и 17 ЖК РФ 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной в условиях рыночных отношений.

Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого в ч. 1 ст. 163 Кодекса установлена бланкетная норма, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом.

При применении ст. 163 Кодекса следует учитывать, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом , определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ).

2. Часть 2 комментируемой статьи вводит обязательное для всех названных в ней собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами. В качестве общего правила предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации должны определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством.

Рассматриваемые правила, с нашей точки зрения, заслуживают положительной оценки. В случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Другой комментарий к Ст. 163 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья касается управления только такими многоквартирными домами, все помещения в которых находятся или в федеральной собственности, или в собственности субъекта РФ, или в муниципальной собственности, т.е. в собственности одного образования. Порядок управления такими домами устанавливается Правительством РФ (для жилья федеральной собственности); органом государственной власти субъекта РФ (собственность субъекта РФ), органом местного самоуправления (муниципальная собственность).

Управляющая организация (как правило) выбирается по результатам открытого конкурса. Частью 2 ст. 163 установлено, что собственники таких домов обязаны заключать договоры управления только с теми управляющими организациями, которые выиграли открытый конкурс. Договор может быть заключен без проведения конкурса в случае, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.