Теория всего. Теория всего Жилищный кодекс рф статья 162

Консервация

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

(в ред. Федеральных законов от 04.06.2011 N 123-ФЗ, от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 N 255-ФЗ, от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 03.04.2018 N 59-ФЗ)

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 05.04.2013 N 38-ФЗ)

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

(часть восьмая.1 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

(часть восьмая.2 введена Федеральным законом от 29.12.2006 N 251-ФЗ, в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

(в ред. Федерального закона от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Вот разработал на основе анализа (своих - в первую очередь) тактических ошибок

НАДО СРАЗУ как только стало известно о принятии иска о взыскании задолженности за услги управляющей организации, действующей ВНЕ ДОГОВОРА

У них в основе ст. 153 ЖК РФ
Это ударная танковая армия

Поэтому мобилизуем все ресурсы для ОПРОВЕРЖЕНИЯ такого ПРАВОВОГО ОСНОВАНИЯ

Федеральному судье ……….

Участника дела ………..

Дело 3-93/2015

ЗАЯВЛЕНИЕ относительно ПЛАТЕЖНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ, якобы вытекающих из ст. 153 ЖК РФ

В качестве правового обоснования в иске ………… приведена ссылка на ст. 153 ЖК РФ , в которой указано на обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. По смыслу, придаваемому истцом, эта норма права имеет универсальный характер - из нее якобы вытекает бесспорная обязанность любого собственника помещений в многоквартирном дрме оплачивать любые квитанции любого юридического лица, от имени которого в почтовый ящик собственника она закинута, безотносительно к тому, есть ли у этого юридического лица право на совершение действий по выставлению счетов и право на указание в счетах того или иного размера.

В связи с приданием “обязанностям” такого толкования считаем необходимым заявить: норма права содержит неопределенность, поскольку в ней не определено,

1)по каким признакам следует различать законного получателя оплаты от незаконного;

2)по каким основаниям надлежит определять правильность указанного размера платы за жилое помещение, а по каким – за коммунальные услуги;

3)в каком порядке осуществлять плату.

Для разрешения неполноты и неопределенности нормы права следует обращаться к основным началам законодательства, тогда как основные начала жилищного и гражданского законодательства содержат требования обязательного наличие договора между исполнителем и потребителем услуг, поскольку согласно ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские обязанности вытекают из договоров, а согласно ч.1 ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают "из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом».

Д о недавнего времени склонным к мошенничеству структурам в сфере ЖКХ удавалось убеждать государственные органы, что обязанность оплаты их счетов вытекает не из договора, а из закона. Однако с 27 июня 2015 года этот вариант исключается, поскольку в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) приведена правовая позиция высшей судебной инстанции, которая сводится к тому, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона , а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – полная цитата ответа на вопрос 13:

Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения возникает в силу договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, договора управления многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63 , ч. 3 ст. 91.1 , ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182017/

Таким образом, при наличии Договора управления, заключенном управляющей организацией с собственником помещения, возникает обязанность оплаты выставляемых в соответствие с Договором счетов; а при не заключении Договора управления такой обязанности у собственника помещения не возникает.

В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Заявляю, что сразу после заключения Договора обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальных услуг будет исполняться в порядке и сроки, указанные в Договоре.

Что касается порядка исполнения обязанности по оплате потребленных услуг, то прежде, чем оплачивать выставленный счет, потребитель должен убедиться, что

- что объемы были приняты потребителем;

- что качество услуг (работ) по всем параметрам соответствует установленным стандартам;

- что цена каждого вида услуг (работ) определена в порядке установленном договором.

Это значит, что в Договоре должен быть указан порядок приемки, указаны формы актов приемки или журналов. Непринятые объемы работ (услуг) оплате не подлежат.

Соглашение о цене договора является существенным условием. В ч.1 ст. 153 ЖК РФ не указано об обязанности оплачивать услуги по односторонне назначенной цене.

В отсутствие договорных отношений недопустимо использование понятия «услуга», поскольку под услугами гражданское законодательство понимает совершение за плату определенных действий или осуществление определенной деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ,). В ЖК РФ также установлено, что для оказания услуг в соответствии с законом надлежит оформить ЗАДАНИЕ собственников помещений:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, …в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.(часть 2 ст. 162 ЖК РФ).

В отсутствии задания гражданиная предоставление материальных благ регулируется главой 50 ГК РФ (Действия в чужом интересе без поручения

Приданием ч.1 ст. 153 ЖК РФ расширительного толкования отменяется целый ряд норм права:

жилищные права и обязанности возникают из договоров

(п.1 ст.10 ЖК РФ);

Плата за коммунальные услуги осуществляется исключительно на основе договоров, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиж

(п.8 ст.155 ЖК РФ);

Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана заключить договор управления, в котором надлежит указать, помимо права и обязанности с обеих сторон и санкции за нарушение обязательств;

В соответствии с п.1 ст.426 ГК РФ обязанность по заключению договора возложена не на потребителя, а на исполнителя услуг и работ. В отношении организаций, предоставляющих услуги, в т.ч. ЖКХ, должны применяться положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ "Заключение договора в обязательном порядке";

- обязанность заключения договора в простой письменной форме указана в ч.1 ст.162 ЖК РФ;

Согласно ч.1 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления надлежит указать состав услуг, права и обязанности сторон, перечень и условия исполнения услуг (выполнения работ), условия приемки, санкции за нарушение обязательств, иные условия.

Самим фактом подачи иска о взыскании задолженности в отсутствие нарушенных договорных обязательств истец засвидетельствовал свое намерение причинить вред другому лицу при совершении действий в обход закона с противоправной целью, чем нарушил требования ч.1 ст. 10 ГК РФ. При таких обстоятельствах согласно ч.2 указанной статьи суд обязан отказать лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично,.

В связи с принятием иска к рассмотрению суд фактически отменил действие норм материального права, перечисленные в параграфе 5 настоящего документа. Вмешательство судебной власти в полномочия законодательной власти законом не предусмотрено

На основании изложенного ЗАЯВЛЯЮ

- расширительное толкование ч.1 ст. 153 ЖК РФ считаем злоупотреблением правом;

- в отсутствие договора управления у истца не возникло никаких оснований на предъявление каких-либо материальных притязаний;

- в отсутствие договора между исполнителем и потребителем услуг не может идти речь вообще о каких-либо услугах;

- действие по предоставлении неких благ в отсутствие договора являются действиями в чужом интересе.

Настаиваю на безотлагательном прекращении дела. В противном сдучае буду считать действия должностного лица, действующего от имени судебной власти, направлеными на подрыв основ государственного строя.

Заявитель, привлеченный в дело в качестве ответчика

Дата

Подается через канцелярию под штампик

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

Комментарии к ст. 162 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанных в ст. 161 ЖК. Одним из способов управления многоквартирным домом является передача функций управления управляющей организации.

2. Следует отметить, что многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация (см. комментарий к ст. 161 ЖК). Это логично, поскольку обслуживание несколькими организациями одного многоквартирного дома вызовет большие затруднения и неудобства как для самих управляющих организаций, так и для собственников помещений в многоквартирном доме. Можно представить, как будет производиться уборка территории несколькими организациями. Им придется делить территорию на части для уборки. Управляющим организациям нужно будет заключить несколько договоров с организациями, предоставляющими коммунальные услуги в один многоквартирный дом, и т.д.

3. Договор управления многоквартирным домом заключается, с одной стороны, управляющей организацией или управляющим и, с другой стороны, собственником помещения в многоквартирном доме. Согласно этому договору управляющая организация в течение срока, указанного в договоре, за плату выполняет работы и оказывает услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией, ремонтом общего имущества многоквартирного дома, благоустройством земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, а также с предоставлением коммунальных услуг собственникам помещений.

Собственник помещения в многоквартирном доме заключает договор управления с управляющей организацией. В этом случае договор управления заключается с каждым собственником в письменной форме. Один экземпляр договора находится у собственника помещения, а другой - у управляющей организации.

Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи установлено, что договор управления заключается с каждым собственником, думается, что не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника.

Кроме того, возможен вариант, когда договор управления заключается одним из собственников помещения в этом доме при условии, что этого собственника общее собрание собственников помещений уполномочит на такие действия.

В случае, когда общее собрание способом управления выбрало товарищество собственников жилья или кооператив, а последние самостоятельно многоквартирным домом управлять не стали, товарищество или кооператив заключают договор управления с управляющей организацией от собственного имени, но в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, где соответственно выступают стороной в договоре управления.

А в случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали способ управления домом (см. комментарий к ст. 161 ЖК), договор управления с организацией, выбранной органом местного самоуправления, заключается на срок не менее одного года и не более чем на три. После заключения договора управления управляющая организация в срок не позднее 30 дней должна приступить к исполнению своих обязанностей по данному договору, если иной срок не установлен договором управления.

Договор управления является двусторонним и возмездным договором. Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. В комментируемой статье предусмотрено, что в договоре указывается порядок определения цены договора. В данном случае речь идет о вознаграждении управляющей организации. Думается, что можно непосредственно указать и цену договора, а не только порядок ее определения.

Предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме.

4. Договор управления многоквартирным домом является самостоятельным договором, предусмотренным законом. В комментируемой статье установлены существенные условия договора управления.

Перечень работ и услуг является существенным условием договора управления. Также в договор должен быть включен перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечень коммунальных услуг содержится в настоящем Кодексе: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги на основании договора с организациями, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

В договоре должен быть указан состав общего имущества многоквартирного дома. Однако произвести описание общего имущества многоквартирного дома в договоре практически невозможно, да и собственник жилого помещения может не знать размер и состав всего общего имущества. Думается, что в данном случае это должен быть поэтажный план многоквартирного дома с указанием размера и состава помещений и общего имущества в многоквартирном доме либо какой-то другой технический документ. Однако в комментируемой статье имеется указание, кому возвращается управляющей организацией вся техническая документация, но при этом не говорится о том, кто же представит все эти документы и всю техническую документацию управляющей организации. При наличии товарищества собственников жилья или жилищного кооператива техническая документация на многоквартирный дом находится в этих организациях. Если таких организаций нет, то документации у собственников помещений может и не быть. Собственники помещений в многоквартирном доме, особенно граждане, вряд ли ее имеют. Думается, что разрешение этой проблемы могут взять на себя, например, органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Состав общего имущества многоквартирного дома должен быть указан в договоре с каждым собственником помещения. Можно представить себе объем каждого договора, заключаемого управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме. Но главное - зачем управляющей организации такое количество описания состава общего имущества или такое количество одинаковых документов к каждому договору.

В договоре указываются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Если договор заключается с товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, то указывается цена договора управления всем многоквартирным домом и порядок ее определения. В этом случае общее собрание собственников помещений устанавливает обязательные платежи каждого собственника. В случае заключения договора управления с каждым собственником помещения в многоквартирном доме в договоре указывается размер оплаты работ и услуг пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, платы за содержание и ремонт и за коммунальные услуги, а также порядок ее внесения.

Кроме того, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля выполнения обязательств управляющей организации. Форма и способ отчета устанавливаются соглашением сторон договора управления. Один из видов контроля выполнения обязательств указан в ч. 11 комментируемой статьи. Там установлено, что управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении условий договора в срок, указанный в договоре. Если такой срок не указан в договоре управления, то управляющая организация предоставляет отчет ежегодно в течение I квартала. При этом каждому собственнику помещения в многоквартирном доме должен быть послан такой отчет.

Если договор управления заключается с товариществом собственников жилья или с жилищным кооперативом, то порядок контроля установить нетрудно. Другое дело, когда такой договор заключается с каждым собственником. В этом случае контроль за исполнением обязательств управляющей организацией будет делом не простым.

В договоре управления также должны быть отражены условия, установленные общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Исполнение условий договора управления, перечисленных в комментируемой статье, удобно для случаев, когда договор заключается между товариществом и управляющей организацией, и затруднительно для случаев заключения такого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

5. Управление многоквартирным домом может осуществлять организация любой формы собственности. При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. В этом случае управляющая организация, выступая стороной договора, действует от собственного имени, но в интересах собственников помещений многоквартирного дома, поскольку управляющая организация коммунальными услугами сама не пользуется.

6. Договором управления устанавливаются права и обязанности сторон. Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, а также придомовой территории, предоставлять собственникам коммунальные услуги. Собственники помещений в доме обязаны своевременно производить оплату содержания и ремонта помещений в многоквартирном доме, общего имущества многоквартирного дома, коммунальных услуг.

Договор управления должен содержать нормы об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

7. Изменение и расторжение договора управления возможны по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным нормами ГК РФ.

Если стороны пришли к соглашению об изменении или расторжении договора управления, то это соглашение оформляется в письменном виде. При заключении соглашения об изменении условий договора права и обязанности сторон сохраняются в измененном виде.

В случае заключения соглашения о расторжении договора управления права и обязанности сторон договора должны прекращаться с момента, установленного в соглашении, поскольку сразу невозможно прекратить управление многоквартирным домом.

Договор управления может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК).

Однако ЖК РФ предусмотрен еще один случай расторжения договора управления. В ч. 3 ст. 161 Кодекса установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если общее собрание выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья), то заключенный договор управления прекращается в силу закона, поскольку право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено настоящим Кодексом.

В комментируемой статье предусмотрены случаи одностороннего расторжения договора управления.

В случае, когда договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления, собственники помещений в многоквартирном доме вправе расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления. В отличие от названного выше случая здесь имеет место договор управления, заключенный в результате открытого конкурса, и расторжение договора управления может производиться в одностороннем порядке собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, когда управляющая организация не выполняет условия этого договора. О невыполнении каких условий договора управления идет речь, законодатель не сказал. Скорее всего имелись в виду основные обязанности управляющей организации по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома. Обычно одностороннее расторжение договора устанавливается в бесспорных случаях, когда какой-либо факт наступил или не наступил. В нашем случае этого не видно. В связи с этим в ряде случаев будет трудно определить, исполняет ли управляющая организация надлежаще свои обязанности или нет.

8. По окончании срока действия договора управления стороны вправе прекратить договор либо заключить договор на иных условиях. Но при этом сторона, желающая изменить условия, должна в определенный срок до окончания действия договора управления предупредить другую сторону о заключении нового договора на иных условиях. Отказ другой стороны от заключения договора управления на иных условиях означает прекращение действия договора управления по окончании срока его действия. Если по окончании срока действия договора управления ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор управления считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В комментируемой статье не установлен срок предупреждения о прекращении договора либо об отказе стороны заключить новый договор или продлить действие этого договора. Судя по сроку, указанному в ч. 10 комментируемой статьи, где установлено, что управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и все иные документы, связанные с управлением домом, можно сделать вывод, что срок предупреждения о прекращении договора должен быть более чем 30 дней. В противном случае управляющая организация не будет знать о том, продлен договор или нет, и, соответственно, она должна будет возвращать техническую документацию на многоквартирный дом собственникам помещений. А возврат документации может означать, что управляющая организация не желает продлевать договор управления. Таким образом, без указания срока предупреждения об окончании договора управляющая организация за 30 дней до окончания срока не будет знать о желании собственников помещений о продлении договора. Полагаем, что этот срок в договоре необходимо прописать.

9. По окончании действия договора управления, за 30 дней до окончания срока его действия, управляющая организация обязана передать собственникам помещений в многоквартирном доме всю техническую документацию, которую передали ей собственники при заключении договора, и документацию по данному многоквартирному дому, которая была оформлена в период управления.

Передача производится выбранной общим собранием управляющей организацией товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу. При отсутствии названных организаций - собственнику помещения, указанному общим собранием, а если он не назван, то любому собственнику помещения в данном многоквартирном доме.

После передачи документации и прекращения срока действия договора управления права и обязанности управляющей организации по управлению данным многоквартирным домом прекращаются.

1 . Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2 . По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3 . В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4 . Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5 . Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6 . При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7 . Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8 . Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1 . Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренногочастями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2 . Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9 . Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10 . Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11 . Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

На осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке , установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке , предусмотренном гражданским законодательством.

(см. текст в предыдущей редакции)

Теория всего. Теория всего Жилищный кодекс рф статья 162

Комментарии к ст. 162 ЖК РФ

Популярные статьи

Последние статьи

Разделы

Страницы

Спецпроекты

Контакты