Договор найма специализированного жилого помещения заключается в. Специализированный найм жилого помещения. Перевод в социальный статус

1. Совокупность специализированных жилых помещений составляет специализированный жилищный фонд города Москвы.

2. Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам по основаниям, предусмотренным федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

3. Основанием использования жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения является решение уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду города Москвы.

4. Специализированные жилые помещения не подлежат передаче в собственность в порядке приватизации, обмену, передаче в поднаем, передаче по договорам социального найма, найма, купли-продажи с рассрочкой платежа или купли-продажи с использованием заемных (кредитных) средств, передаче по иным видам договоров, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством и настоящим Законом. В специализированных жилых помещениях не разрешаются самовольные переустройство и (или) перепланировка.

Статья 47. Виды специализированных жилых помещений

К специализированным жилым помещениям относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, в том числе:

а) специально оборудованные жилые помещения для граждан с нарушением опорно-двигательного аппарата;

б) жилые помещения в домах учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

в) жилые помещения в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства;

г) иные жилые помещения специального назначения жилищного фонда города Москвы, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Статья 48. Основания предоставления специализированных жилых помещений

1. Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам в соответствии с федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (уполномоченного им лица).

2. Решение уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (уполномоченного им лица) является основанием для заключения с гражданами договоров найма специализированных жилых помещений, указанных в пунктах 1-4 части 3 настоящей статьи, либо основанием для вселения граждан в жилое помещение в соответствии с пунктом 5 части 3 настоящей статьи.

3. Основанием для вселения граждан в специализированное жилое помещение являются:

1) договор безвозмездного пользования жилым помещением — при вселении в жилые помещения, предоставляемые в целях социальной защиты отдельных категорий граждан;

2) договор найма служебного жилого помещения — при вселении в служебные жилые помещения;

3) договор найма жилого помещения в общежитии — при вселении в жилые помещения в общежитии;

4) договор найма жилого помещения маневренного фонда — при вселении в жилые помещения маневренного фонда;

5) решение уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (уполномоченного им лица), вынесенное в установленном порядке, — при вселении в жилые помещения в домах учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в домах учреждений социального обслуживания, в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства, в иные жилые помещения специализированного жилищного фонда города Москвы.

Статья 49. Предоставление специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — город Москва в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (уполномоченного им лица) обязуется передать другой стороне — гражданину специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения является основанием для вселения гражданина в специализированное жилое помещение.

3. К пользованию специализированным жилым помещением применяются правила, установленные федеральным законодательством и настоящим Законом.

4. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи гражданина, которые при предоставлении специализированного жилого помещения вселяются вместе с ним.

5. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

6. Гражданин, проживающий в специализированном жилом помещении, обязан вносить плату за жилое помещение, за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, определенных федеральным законодательством, настоящим Законом, иными правовыми актами города Москвы и договором найма специализированного жилого помещения.

7. Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы (уполномоченное им лицо), предоставивший специализированное жилое помещение, вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определенные договором найма специализированного жилого помещения.

8. Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы (уполномоченное им лицо) обязан:

1) передать гражданину свободное от прав иных лиц специализированное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства города Москвы;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится специализированное жилое помещение;

3) обеспечивать предоставление гражданину необходимых жилищных и коммунальных услуг надлежащего качества;

4) выполнять иные обязанности, предусмотренные федеральным законодательством, законодательством города Москвы и соответствующим договором найма специализированного жилого помещения.

9. Гражданин, проживающий в специализированном жилом помещении, обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены федеральным законодательством, настоящим Законом и иными правовыми актами города Москвы, а также договором найма специализированного жилого помещения;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

10. Члены семьи гражданина, проживающего в специализированном жилом помещении на основании договора найма специализированного жилого помещения, вселенные в жилое помещение в установленном порядке, приобретают право пользования данным жилым помещением. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи гражданина, проживающие в специализированном жилом помещении, в течение срока действия договора найма специализированного жилого помещения несут солидарную ответственность с гражданином по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения.

Статья 50. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут:

1) в любое время по соглашению сторон;

2) в любое время по заявлению гражданина, проживающего в специализированном жилом помещении на основании договора найма специализированного жилого помещения;

3) в судебном порядке по требованию заключившего договор найма специализированного жилого помещения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (уполномоченного им лица) при неисполнении гражданином и членами его семьи, проживающими в специализированном жилом помещении, обязательств по данному договору, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 51. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается:

1) по истечении срока его действия;

2) в связи с утратой (разрушением) специализированного жилого помещения;

3) по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, законодательством города Москвы или договором найма специализированного жилого помещения.

2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма специализированного жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник, субъект права хозяйственного ведения или оперативного управления становится стороной трудового договора с работником, с которым ранее заключен договор найма служебного жилого помещения, договор найма жилого помещения в общежитии.

3. В случае прекращения семейных отношений с гражданином, занимающим жилое помещение по договору найма специализированного жилого помещения, бывший член его семьи не приобретает самостоятельного права пользования данным жилым помещением и подлежит выселению на основании решения суда.

Статья 52. Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

1. Жилые помещения предоставляются по договору безвозмездного пользования в целях социальной защиты отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

2. Размер предоставляемого жилого помещения должен быть не менее нормы предоставления площади жилого помещения, установленной законом города Москвы.

3. Размер жилого помещения, предоставляемого по договору безвозмездного пользования, может превышать норму предоставления площади жилого помещения, установленную законом города Москвы, если жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру и предназначено для вселения гражданина, страдающего тяжелой формой некоторых хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одном жилом помещении. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

4. Семьям, в составе которых имеются граждане, указанные в части 3 настоящей статьи, предоставляются жилые помещения, позволяющие выделить в пользование таким лицам отдельное изолированное жилое помещение в квартире.

5. Решения о предоставлении жилых помещений по договору безвозмездного пользования в целях социальной защиты отдельных категорий граждан принимаются уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

Статья 53. Предоставление специально оборудованных жилых помещений гражданам с нарушением опорно-двигательного аппарата

1. Граждане-инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов с нарушением опорно-двигательного аппарата, пользующиеся креслами-колясками, состоящие на жилищном учете, обеспечиваются жилыми помещениями, оборудованными специальными средствами и приспособлениями.

2. Специально оборудованные жилые помещения предоставляются гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи, по договору безвозмездного пользования на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, которое выносится с учетом заключения врачебной комиссии.

3. В случае выбытия инвалида из специально оборудованного жилого помещения членам его семьи, которые были вселены в данное жилое помещение на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы, предоставляется иное жилое помещение в соответствии с правовыми актами города Москвы.

4. Освобождаемое специально оборудованное жилое помещение подлежит предоставлению другим гражданам, указанным в части 1 настоящей статьи.

Статья 54. Условия предоставления служебных жилых помещений из специализированного жилищного фонда города Москвы

1. Служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в городе Москве, если они:

1) подали заявление о предоставлении им служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы;

2) имеют гражданство Российской Федерации;

3) состоят в трудовых отношениях с органом государственной власти города Москвы или организацией (предприятием) города Москвы, замещают государственные должности города Москвы либо должности государственной гражданской службы города Москвы.

2. Перечень органов государственной власти города Москвы или организаций (предприятий) города Москвы, работникам которых предоставляются служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы, устанавливается правовыми актами Правительства Москвы.

Статья 55. Общие положения по предоставлению гражданам служебных жилых помещений из специализированного жилищного фонда города Москвы

1. Служебные жилые помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы предоставляются гражданам в размере не менее учетной нормы площади жилого помещения для отдельных квартир, но не более 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.

2. Под гражданином, который работает или служит в органе государственной власти города Москвы или организации (предприятии) города Москвы, которому может быть предоставлено служебное жилое помещение из специализированного жилищного фонда города Москвы, в настоящем Законе понимается: гражданин, замещающий государственную должность города Москвы, должность государственной гражданской службы города Москвы; гражданин, состоящий в трудовых отношениях с органом государственной власти города Москвы или организацией (предприятием) города Москвы.

3. Под членами семьи гражданина, указанного в части 2 настоящей статьи, которому может быть предоставлено служебное жилое помещение из специализированного жилищного фонда города Москвы, в настоящем Законе понимаются проживающие совместно с ним его супруг (супруга), родители, дети.

Статья 56. Договор найма служебного жилого помещения

1. Договор найма служебного жилого помещения — соглашение, по которому одна сторона — собственник служебного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) и членам его семьи данное жилое помещение во временное владение и пользование (внаем) за плату для временного проживания в нем, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с его целевым назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

2. Объектом договора найма служебного жилого помещения является изолированное жилое помещение в виде отдельной квартиры, пригодное для постоянного проживания граждан, благоустроенное применительно к условиям города Москвы и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

3. Договор найма служебного жилого помещения заключается в письменной форме и является основанием для вселения гражданина в служебное жилое помещение.

4. Договор найма служебного жилого помещения считается заключенным с момента его подписания сторонами.

5. Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений работника с органом государственной власти города Москвы или организацией (предприятием) города Москвы, замещения им должности государственной гражданской службы города Москвы либо нахождения его на государственной должности города Москвы.

Статья 57. Порядок проверки оснований для проживания граждан в служебном жилом помещении специализированного жилищного фонда города Москвы

1. Не реже одного раза в год уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы, осуществляющий предоставление служебного жилого помещения (уполномоченное им лицо), проводит проверку оснований для проживания гражданина и членов его семьи в служебном жилом помещении.

2. Проверка оснований для проживания в служебном жилом помещении специализированного жилищного фонда города Москвы осуществляется путем истребования у гражданина и членов его семьи документов в целях подтверждения в полном объеме условий, послуживших основанием для предоставления им служебного жилого помещения.

3. В случае выявления в ходе проверки оснований для расторжения (прекращения) договора найма служебного жилого помещения данный договор подлежит расторжению (прекращению), а граждане, которым было предоставлено служебное жилое помещение из специализированного жилищного фонда города Москвы, и члены их семей — выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 58. Расторжение договора найма служебного жилого помещения

1. Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель служебного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма служебного жилого помещения.

3. Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

4) использования жилого помещения не по назначению;

5) по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, законодательством города Москвы или договором найма служебного жилого помещения.

Статья 59. Прекращение договора найма служебного жилого помещения

1. Договор найма служебного жилого помещения прекращается в связи:

1) с прекращением трудовых отношений с органом государственной власти города Москвы или организацией (предприятием) города Москвы, увольнением с государственной гражданской службы города Москвы либо с истечением срока пребывания на государственной должности города Москвы;

2) со смертью нанимателя;

3) с утратой (разрушением) жилого помещения;

4) по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством, законодательством города Москвы или договором найма служебного жилого помещения.

2. В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилого помещения свободное жилое помещение предоставляется другому работнику соответствующего органа государственной власти города Москвы или организации (предприятия) города Москвы по договору найма служебного жилого помещения при условии, что этот работник имеет в соответствии со статьей 54 настоящего Закона право на предоставление ему служебного жилого помещения из специализированного жилищного фонда города Москвы.

Статья 60. Выселение граждан из специализированных жилых помещений, относящихся к жилищному фонду города Москвы

Выселение граждан из специализированных жилых помещений, относящихся к жилищному фонду города Москвы, осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

Статья 61. Жилые помещения, относящиеся к жилищному фонду города Москвы, предоставленные в качестве служебных жилых помещений до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации

Основания и порядок принятия решения в отношении жилых помещений, относящихся к жилищному фонду города Москвы, предоставленных гражданам в качестве служебных жилых помещений до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливаются Правительством Москвы.

Статья 62. Утратила силу

Статья 63. Назначение жилых помещений маневренного фонда

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) иных граждан в случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 64. Создание маневренного фонда

Маневренный фонд создается по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы и имеет строго целевое назначение.

Статья 65. Предоставление гражданам жилых помещений маневренного фонда

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются гражданам на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы.

2. Решения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы являются основанием для заключения с гражданами договора найма жилого помещения маневренного фонда.

3. По истечении срока договора найма жилого помещения маневренного фонда в случае незавершения работ по капитальному ремонту или реконструкции дома указанный договор подлежит заключению на новый срок на условиях ранее заключенного договора либо на иных условиях по соглашению сторон.

4. Жилые помещения маневренного фонда должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства города Москвы и быть благоустроенными применительно к условиям города Москвы.

5. Расходы, связанные с переселением граждан в жилые помещения маневренного фонда и возвращением в ранее занимаемые жилые помещения после капитального ремонта или реконструкции дома, а также расходы по переоформлению документов на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности, либо по внесению технических корректировок в правоустанавливающие документы производятся за счет лица, осуществляющего переселение.

Статья 66. Предоставление жилых помещений в общежитиях

1. Жилые помещения в общежитиях предназначаются для временного проживания граждан в городе Москве на период работы, службы или учебы.

2. Под общежития используются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома (части домов), принадлежащие городу Москве на праве собственности. Жилые помещения, не переданные городу Москве в установленном порядке и не включенные в жилищный фонд города Москвы, не включаются в специализированный жилищный фонд города Москвы.

3. Переоборудование дома (части дома) под общежитие производится по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы с соблюдением установленных санитарных и технических правил и норм, иных требований федерального законодательства и законодательства города Москвы.

4. Жилые помещения в общежитии предоставляются установленным Правительством Москвы категориям граждан на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы.

5. В решении уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы должны быть указаны члены семьи, вселяемые с гражданином, которому предоставляется жилое помещение в общежитии (при их наличии).

5.1. Наниматель специализированного жилого помещения в общежитии не вправе вселять в занимаемое им жилое помещение членов семьи, не указанных в договоре найма жилого помещения в общежитии.

6. Гражданин вселяется в жилое помещение в общежитии на основании договора найма жилого помещения в общежитии. Самовольное вселение в общежитие или переселение из одного жилого помещения в общежитии в другое запрещается.

7. Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или учебы. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или учебы является основанием прекращения данного договора.

8. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в общежитии, взимается в размере, установленном правовыми актами города Москвы.

9. Покрытие расходов на содержание общежития за вычетом поступающих платежей от проживающих и пребывающих в нем граждан производится за счет организации, которой выделены жилые помещения в общежитии для размещения граждан.

Статья 67. Норма площади в общежитии

Площадь в общежитии предоставляется из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Статья 68. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания

1. Жилые помещения в домах учреждений социального обслуживания (пансионатах ветеранов войны и труда, психоневрологических интернатах и иных) используются для постоянного или временного проживания инвалидов, граждан пожилого возраста и иных лиц, нуждающихся в социальной помощи.

2. Жилые помещения в домах учреждений социального обслуживания в приоритетном порядке предоставляются инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, ветеранам боевых действий на территориях других государств, а также лицам, освободившим и передавшим занимаемые ими ранее жилые помещения городу Москве.

Статья 69. Обеспечение условий для осуществления прав граждан, выбывающих из домов учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и домов учреждений социального обслуживания

1. Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, подлежат обеспечению отдельными жилыми помещениями вне очереди в порядке, установленном законами и иными правовыми актами города Москвы.

2. Инвалиды, граждане пожилого возраста и иные лица имеют право на сохранение ранее занимаемых ими жилых помещений жилищного фонда города Москвы по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования в течение всего времени пребывания их в домах учреждений социального обслуживания при условии оплаты жилых помещений и коммунальных услуг.

3. В случае отказа от услуг в домах учреждений социального обслуживания граждане пожилого возраста, инвалиды и иные лица, ранее освободившие и передавшие жилые помещения городу Москве в связи с их помещением в такие дома, имеют право на предоставление иных жилых помещений вне очереди по договору безвозмездного пользования, равнозначных ранее занимаемым, но размер которых не превышает норму предоставления площади жилого помещения, если им не могут быть возвращены ранее занимаемые ими жилые помещения, переданные городу Москве безвозмездно.

Статья 70. Использование жилых помещений в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства

1. Жилые помещения в домах учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства (домах ночного пребывания, центрах социальной адаптации, социальных гостиницах, иных домах учреждений социального обслуживания), а также в специально созданных отделениях при учреждениях социального обслуживания, используются для временного размещения граждан, по каким-либо причинам утративших свои жилые помещения либо не имевших жилых помещений, оказания им социальной и иной помощи.

2. Порядок вселения, размещения, выселения граждан из домов учреждений социальной помощи для лиц без определенного места жительства устанавливается правовыми актами города Москвы.

Статья 71. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральным законодательством.

• Глава 1. (Статьи 1—4 )
  • Статья 1.
  • Статья 2.
  • Статья 3.
  • Статья 4.
• Глава 2. (Статьи 5—7 )
  • Статья 5.
  • Статья 6.
  • Статья 7.
• Глава 3. (Статьи 8—24 )
  • Статья 8.
  • Статья 9.
  • Статья 10.
  • Статья 11.
  • Статья 12.
  • Статья 13.
  • Статья 14.
  • Статья 15.
  • Статья 16.
  • Статья 17.
  • Статья 18.
  • Статья 19.
  • Статья 20.
  • Статья 21.
  • Статья 22.
  • Статья 23.
  • Статья 24.
• Глава 4. (Статьи 25—27 )
  • Статья 25.
  • Статья 25.1.
  • Статья 26.
  • Статья 27.
• Глава 5. (Статьи 28—45 )
  • Статья 28.
  • Статья 29.
  • Статья 30.
  • Статья 31.
  • Статья 32.
  • Статья 33.

1.Как самостоятельный вид договора найма договор найма специализированного жилого помещения выделен впервые в действующем ЖК. Однако понятие «специализированное жилое помещение» появилось раньше. В ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» присутствовало понятие «специализированный жилой дом». В эту категорию изначально входили общежития, гостиницы - приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома - интернаты для инвалидов, ветеранов и другие. В качестве специализированных, таким образом, изначально рассматривались не отдельные помещения, а дома в целом, т.к. в основном речь шла о зданиях, планировка и оборудование которых несколько отличались от обычных многоквартирных домов, что можно объяснить спецификой использования.

В ЖК РФ РСФСР понятие «специализированное жилое помещение» появилось только с принятием ФЗ 24.12.2002 г. «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)». В ст. 7 ЖК РФ с изменениями, внесенными Законом от 24.12.2002 г., указывалось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.

Однако целостного регулирования режима специализированных жилых помещений не было. ЖК РСФСР содержал отдельные положения о пользовании жилыми помещениями в домах фонда временного поселения, куда входили жилые помещения из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения из фонда жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа (глава 3.1) и о пользовании жилыми помещениями в общежитиях (гл. 4).

При этом ни ЖК РФ РСФСР, ни Закон об основах федеральной жилищной политики не относили к специализированным жилым помещениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в течение определенного периода времени и режим его использования был близок к режиму специализированных жилых помещений жилья. В частности, договор найма этих жилых помещений исключал сдачу в поднаем, замену нанимателя, обмен жилыми помещениями и др.

Действующий ЖКотносит кспециализированному жилищному фонду ЖК РФ служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в специализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному назначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней.

Отношения временного пользования жилым помещением частного фонда, даже если помещение предоставлено во временное пользование в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК), а при безвозмездном характере отношений сторон – нормами о договоре ссуды (гл. 36 ГК). Интересы граждан-нанимателей, жилые помещения которым предоставляются частным собственником в пользование в связи с трудовой деятельностью либо обучением, обеспечиваются с помощью иных средств. В частности, обязательства по обеспечению отдельных категорий работников жильем и условия такого обеспечения могут включаться в коллективный договор, а также трудовые договоры, заключаемые с работниками.

Обязанность по предоставлению жилых помещений учащимся негосударственных образовательных учреждений может устанавливаться договорами об оказании образовательных услуг, а также локальными нормативными актами соответствующего учебного учреждения.

Итак, в настоящее время режим специализированных жилых помещений распространяется только на жилые помещения, входящие в государственный или муниципальный жилищный фонд (п. 2 ст. 92 ЖК РФ). Однако специализированный жилищный фонд по своему назначению существенно отличается от жилищного фонда социального использования, находящегося в государственной и муниципальной собственности. Специфика целей предоставления жилых помещений, обусловила и различия в основаниях их предоставления, а также правах и обязанностях сторон. Отношения по временному пользованию специализированным жилым помещением опосредуются договором найма специализированного жилого помещения, а в домах социальной защиты отдельных категорий граждан – договором безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК).

2.По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Приведенное определение позволяет охарактеризовать договор найма специализированного жилого помещения как консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий.

Специализированное жилое помещение предоставляется на основании решения собственников жилых помещений (уполномоченных ими органов) или уполномоченных собственником организаций. Эти жилые помещения, по общему правилу, предоставляются гражданам, не имеющим иного жилья в данном населенном пункте. Наличие пригодного для проживания жилого помещения в другой местности само по себе не препятствует предоставлению специализированного жилого помещения.

Наймодателем в договоре найма специализированного жилого помещения выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд.

Нанимателем по такому договору является гражданин, отвечающий требованиям, установленным для нанимателей специализированных жилых помещений соответствующего вида. Например, согласно п. 3 ст. 104 ЖК договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Категории граждан, которым предоставляется служебное жилье определяются нормативными актами уполномоченного органа публичного образования, в собственности которого находится жилищный фонд.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;

2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (ст. 95 ЖК).

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме в соответствии с Типовым договором. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 утверждены отдельные типовые договоры для каждой группы специализированных жилых помещений (кроме помещений домов социальной защиты и социального обслуживания).

Таким образом, права и обязанности сторон стандартны для договоров найма специализированного жилого помещения одного вида, различаться будут лишь сроки действия этих договоров (обычно они устанавливаются указанием на событие, которое неизбежно должно наступить) и условия о предмете.

Согласно п. 3 ст. 100 ЖК РФ в договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Объектом найма в данном договоре является жилое помещение. Особенность заключается в том, что такое помещение, как правило, предоставляется в виде отдельной комнаты. Исключением являются только служебные жилые помещения (п. 1 ст. 104 ЖК). Поэтому обычно норма предоставления определяется размером не общей, а жилой площади на человека. Такая норма составляет шесть квадратных метров на человека. Что касается вспомогательных помещений, то они находятся в совместном пользовании всех или нескольких нанимателей.

Поскольку специализированные жилые помещения входят в государственный или муниципальный жилищный фонд, порядок и условия определения платы за наем таких жилых помещений устанавливаются в соответствии с ЖК РФ о плате за наем жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде. Следовательно, в договоре не будет указан конкретный размер платы за наем. Конкретный размер платы будет определяться исходя из занимаемой жилой площади либо общей площади жилого помещения по ставкам, устанавливаемым органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта РФ (п.2. 3 ст. 156 ЖК).

Срок договора определяется обычно указанием на наступление определенного обстоятельства. Круг этих обстоятельств особый для каждого вида специализированных жилых помещений. Так, прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения(п. 3 ст. 104 ЖК).

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК).

Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора (п. 3 ст. 106 ЖК).

Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом совпадают с правами и обязанностями нанимателя в договоре социального найма. Поэтому в п. 5 ст. 100 ЖК содержится норма, отсылающая к положениям отдельных статей гл. 8 ЖК РФ. Так, одинаковыми для социального найма и найма специализированного жилого помещения являются обязанности наймодателя по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлению капитального ремонта жилого помещения и обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, также как и наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ, Правилами пользования жилыми помещениями; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по соответствующему договору найма.

К договору найма специализированных жилых помещений, кроме найма служебного жилья, применяются положения ст. 69 ЖК РФ о правах и обязанностях членов семьи нанимателя. Следует отметить, что хотя законодательство не распространяет ст. 69 ЖК РФ на наем служебного жилья, это не означает невозможности вселения в служебное жилое помещение членов семьи. Они лишь не приобретают самостоятельного, независящего от нанимателя права пользования жилым помещением. Прекращение права пользования служебным жилым помещением нанимателя влечет за собой также прекращение права членов семьи нанимателя по использованию этого жилого помещения. Также не сохраняет права пользования служебным жилым помещением бывший член семьи нанимателя. Вместе с тем, в отдельных случаях, учитывая необходимость социальной защиты членов семьи нанимателя служебного жилья, законодатель не допускает их выселения из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения (п. 2 ст. 103 ЖК).

Действие положений ст. 69 ЖК РФ не распространено лишь на служебное жилье. Однако есть и другие виды специализированных жилых помещений, в которые, исходя из их назначения, не предусматривается возможности вселения членов семьи нанимателя. Это - жилые помещения социального обслуживания, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Независимо от вида специализированных жилых помещений, наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также сдачу его в поднаем (п. 4 ст. 100 ЖК РФ). Учитывая особое назначение специализированного жилья и срочный характер пользования им, законодательство не допускает его приватизацию, за некоторыми исключениями (ст. 4 Закона от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Для отдельных видов найма специализированного жилого помещения ЖК, а также Типовыми договорами установлен ряд особых оснований прекращения , включая расторжение по требованию одной из сторон. Например, договор найма жилого помещения из фонда жилья для вынужденных переселенцев, а также договор найма жилого помещения из фонда для беженцев, может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае утраты или лишения статуса соответственно, вынужденного переселенца или беженца; получения (приобретения) иного жилого помещения; неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока).

Дополнительная литература:

1. Седугин П. И. Жилищное право. М. 1997

2. Крашенинников П. В. Жилищное право. М. 2005

3. Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 2006

ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.

ВСНД и ВС РСФСР.1991. № 28. Ст. 959.

СЗ РФ. 2000 № 3. Ст. 278.

СЗ РФ. 2003. № 46 (ч. 2). Ст. 4448; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 19.

Ипотечное покрытие - обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате % по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги (п. 1 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах).

СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 44.

Хотя в некоторых нормативных актах содержатся положения об обратном, они не соответствуют ст. 143 ГК РФ, согласно которой виды ценных бумаг устанавливаются федеральными законами. К тому же, в отличие от ценных бумаг, государственные жилищные сертификаты не могут выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота.

Постановление Правительства РФ от 7 июня 1995 № 561 «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий» // СЗ РФ. 1995. № 24. Ст. 2286; Постановление Правительства РФ от 9 октября 1995 г. № 982 «Об утверждении порядка выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий»//СЗ РФ. 1995. № 42. Ст. 3983; 2001. № 37. Ст. 3691

Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»// СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4188.

Введение альтернативной формы обеспечения жильем военнослужащих связано с определенными недостатками системы жилищных сертификатов, в частности, связанными с нерациональным использованием бюджетных средств. Для наиболее эффективного обеспечения военнослужащих жильем в теории предлагался ряд других вариантов предоставления жилья, в том числе, накопительной системы, ипотечного кредитования (подробнее см. Пчелинцева Л.М. Совершенствование правовых основ реализации права на жилище военнослужащих РФ с учетом зарубежного опыта: теоретические аспекты// Актуальные проблемы гражданского права. Сб. статей. М. 2003. С. 127-142).

СЗ РФ.2004. № 34. Ст. 3532.

ВВС РСФСР. 1987. № 9. Ст. 250

Ведомости СНД и ВС РФ.1993. № 3. Ст. 99,.

В научной литературе и некоторых нормативных актах этот договор называется «коммерческим наймом». Использование этого понятия вызывает определенные возражения, поскольку, во-первых, оно не предусмотрено ни в ГК, ни в иных федеральных законах. Кроме того, понятие «коммерческий» ассоциируется обычно с осуществлением субъектом предпринимательской деятельности. Тем не менее, термин, впервые использованный в кн. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель/ Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М. 1996 г.

Соответствующий вид жилищного фонда выделялся и в ЖК РСФСР, однако, особого вида договора найма в законодательстве не выделялось, в теории это вопрос также был дискуссионным.

СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14

Возможность принятия органами местного самоуправления нормативно-правовых актов жилищного законодательства следует из положений ст. 130 Конституции РФ, а также Федерального закона от 6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2004. № 25. Ст. 2484; 2004. № 33. Ст. 3368; 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 9; Ст.12; Ст. 17; Ст. 25; Ст. 37).

СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

СЗ РФ. 2005. № 22. Ст. 2126.

СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

Ведомости Московской городской Думы.2006. № 7. Ст. 170.

В теории высказывается предложение выделить в главе 35 ГК общие положения о найме жилого помещения, общие для всех видов найма, а также отдельные параграфы, определяющие основы регулирования коммерческого, социального найма и найма специализированного жилого помещения.

СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2; 2003. № 2. Ст. 167; 2003. № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 35. Ст. 3607.

СЗ РФ. 2006. № 6. Ст. 702.

Вместе с тем, нет препятствий к признанию статуса жилого помещения за строениями, возведенными на дачных земельных участках, если они отвечают требованиям законодательства к жилым помещениям и граждане намерены использовать их с целью постоянного проживания (Постановление Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. N 7-П)//СЗ РФ.2008.№ 18. Ст. 2089.

При данной классификации речь идет не о назначении жилых помещений – они всегда предназначены для проживания, а о назначении соответствующего жилищного фонда

СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369; 1998. № 30. Ст. 3619; 2002. № 13. Ст.1179; 2003. № 1. Ст.2; Ст.6; 2003. №2. Ст. 160; 2003. №22. Ст. 2066; 2003. №27 (ч.1). Ст. 2700.

В случае, когда интересы несовершеннолетних лиц, проживающих с нанимателем, представляют родители или опекуны (попечители), проживающие отдельно, вопрос о вселении новых лиц должен быть согласован с ними (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2/ БВС СССР. 1987. № 3. С.8; 1991. № 2. С.8)

Имеются в виду несовершеннолетние дети нанимателя или лиц, постоянно с ним проживающих, в т.ч. дети, переданные указанным лицам под опеку.

В ст. 673 ГК жилое помещение рассматривается как объект договора найма жилого помещения. Однако если рассматривать договор найма как обязательственное правоотношение, его объектом следует считать действия нанимателя по предоставлению имущества в пользование и встречные действия другой стороны по оплате жилого помещения.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М. 2000. С. 709-710

Следует учитывать, что помимо платы за жилое помещение на нанимателя обычно возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг. Плата за коммунальные услуги, по общему правилу, не входит в структуру платы за жилое помещение.

Седугин П.И. Жилищное право. М. 2003. С. 199

При определении видов работ, относящихся к текущему ремонту, можно руководствоваться пп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, согласно Типовому договору, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования -электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.

Представляется, что исходя из схожего режима проведения переустройства и перепланировки, установленного ЖК, рассматриваемое правило должно распространяться и на случаи перепланировки жилого помещения. При этом под переустройством установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а под перепланировкой - изменение конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК).

Понятие реконструкции дается в градостроительном законодательстве. Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п. 14 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Иной точки зрения придерживается М.И. Брагинский. Указ. соч. С. 740

Положение ст. 686 ГК о возможности замены нанимателя на одного и совершеннолетних граждан, постоянно проживающих в жилом помещении представляется не вполне корректным, т.к. возможность гражданина полностью самостоятельно действовать в гражданском обороте и нести самостоятельную ответственность по своим обязательствам определяется не совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме. При этом полностью дееспособным может быть лицо, не достигшее совершеннолетия (п. 2 ст. 21, ст. 27 ГК), и, наоборот, совершеннолетний гражданин может не обладать дееспособностью (ст. 29 ГК). Поэтому более корректным видится положение п. 2 ст. 82 ЖК о замене нанимателя по договору социального найма, возможность которой связывается с наличием у члена семьи нанимателя дееспособности.

Позиции о консенсуальном характере договора социального найма придерживаются, к примеру, Г. И. Петрищева (Советское гражданское право. Учебник. Под ред. О.А. Красавчикова – М. 1985. С. 132); Ю.К. Толстой (Толстой Ю.К. Жилищное право. М. 1996. С. 30); С.М. Корнеев (Гражданское право. Том 2. Полутом 1: учебник/ Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 1999. С.442). Данная точка зрения обосновывалась и в более ранних научных исследований, например: Левенсон С.Н. «Возникновение, изменение и прекращение правоотношений по найму жилого помещения», дисс., к.ю.н., М. ВЮЗИ. 1968

Брагинский М.И. , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества. М. 2000. С. 724

См., например: Седугин П.И. указ. соч. С. 111; В.Н. Литовкин. См. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). М. 1996. С. 243

Брагинский М.И. , Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.М. 2000. С. 677

Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. Том второй. М. 1956 г. С. 444.

В Комплексном словаре русского языка под ред. проф. А.Н. Тихонова рассматриваемое понятие раскрывается аналогично: нанять означает «приобрести …что-либо за определенную плату во временное пользование» (М. 2001. С. 493)

Ведомости СНД и ВС РФ.1992. № 30. Ст. 1792.

Ведомости Московской городской Думы.2006. N 2. Ст. 7.

СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.

Учитывается также наличие доли в праве собственности на жилое помещение.

Седугин П.И . Цит. соч. С. 114

СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880; 1998. № 7, Ст. 788; 2000. № 33. Ст. 3348; 2002. № 15. Ст. 1375; 2003. № 2. Ст. 160; 2004. № 35. Ст. 3607.

См, например: п. 3 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. № 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»// Ведомости Московской городской Думы. 2003. № 5; Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. № 4; 2005. №1.

Ст.10 Закон г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"// Ведомости Московской городской Думы. 2006. № 7. Ст. 170,

П.23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"//РГ.08.07.2009. № 23.

СЗ РФ.2005. № 1 (часть 1). Ст. 15.

См., например: Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022//СПС КонсультантПлюс

СЗ РФ. 2005. № 36. Ст. 3706.

СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.

СЗ РФ. 2006. № 5. Ст. 546.

В теории и на практике существовали разночтения в плане толкования положения о праве наймодателя запретить вселение новых членов семьи в случае несоблюдения требования о норме общей площади на одного человека. Некоторые распространяли данное право на случаи вселения супруга, детей и родителей нанимателя. Впоследствии Верховным Судом было дано толкование п. 1 ст. 70 ЖК, согласно которому право запретить вселение при несоблюдении нормы общей площади не относится к случаям вселения супруга, детей и родителей нанимателя (Решение Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022// СПС «КонсультантПлюс»).

См. например: Седугин П.И. Цит. соч. С. 108.

См., например: Гетман Е.С. К вопросу о замене жилых помещений// Сб. Актуальные проблемы жилищного права. М. 2003. С. 66.

В соответствии с Решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 N ГКПИ07-1022 данное право не распространяется на случаи вселения нанимателем в жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей.

СЗ РФ.2006. № 34. Ст. 3680.

Аналогичные выводы содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года». Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, соответствующее норме предоставления из расчета не менее шести квадратных метров жилой пощади на одного человека.

СПС КонсультантПлюс.

ВСНД и ВС РФ.1993. № 3. Ст. 99.

Обзор судебной практики Верховного СУда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев»//БВС РФ. 2000. № 8.

Следует отметить, что выселение из жилого помещения не всегда связано с расторжением договора социального найма. Так, если имеют место использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение, договор социального найма может не расторгаться. Если в жилом помещении проживают не только наниматель, но и члены его семьи, допускается выселение без предоставления иного жилья только лиц, непосредственно виновных в указанных нарушениях (п. 1 ст. 91 ЖК). Не влечет прекращения договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения гражданина, лишенного родительских прав, если его совместное проживание с детьми, в отношении которых он лишен родительских прав, признано судом невозможным (п. 2 ст. 91 ЖК). Выселение из жилого помещения – это принудительное прекращение права пользования нанимателем и (или) членами его семьи жилым помещением, занимаемым по договору найма жилого помещения, по инициативе наймодателя, осуществляемое на основании судебного решения при наличии указанных в законе оснований.

СЗ РФ. 2001. № 23. Ст. 2277.

ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3. Ст. 99

СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5135

СЗ РФ. 2006. № 6, Ст. 697.

ВСНД и ВС РСФСР.1991. № 28. Ст. 959

8. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем. 9. Члены семьи Нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с Нанимателем и имеют равные права и обязанности по настоящему Договору. 10. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из настоящего Договора. 11. Если гражданин перестал быть членом семьи Нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют Наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из настоящего Договора.

III. Права и обязанности Наймодателя 12. Наймодатель имеет право: 1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; 2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора. Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством. 13. Наймодатель обязан: 1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям; 2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях; 5) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг; 6) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора; 7) предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя; 8) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ; 9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации. Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством .

14. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. 15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор. 16. Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае: 1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей; 4) использования жилого помещения не по назначению; 5) утраты или лишения статуса вынужденного переселенца; 6) получения (приобретения) иного жилого помещения; 7) неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока); 8) выявления в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. 17. Настоящий Договор прекращается в связи: 1) с утратой (разрушением) жилого помещения; 2) со смертью Нанимателя. Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют права и обязанности по настоящему Договору в течение срока действия их статуса вынужденных переселенцев.

Жилищным кодексом Российской Федерации.

Наймодатель __________________ Наниматель __________________ (подпись) (подпись) М.П.

Утвержден

IV. Расторжение и прекращение Договора 14. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. 15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор. 16. Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае: 1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей; 4) использования жилого помещения не по назначению; 5) утраты или лишения статуса беженца; 6) получения (приобретения) иного жилого помещения; 7) неиспользования жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока); 8) выявления в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. 17. Настоящий Договор прекращается в связи: 1) с утратой (разрушением) жилого помещения; 2) со смертью Нанимателя. Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют права и обязанности по настоящему Договору в течение срока действия их статуса беженцев.

V. Внесение платы по Договору 18. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.

VI. Иные условия 19. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством. 20. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.

Утвержден

IV. Расторжение и прекращение Договора 14. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. 15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор. 16. Наймодатель может потребовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в случае: 1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей; 4) использования жилого помещения не по назначению. 17. Настоящий Договор прекращается в связи: 1) с завершением ___________________________________________________ (капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с Нанимателем, _________________________________________________________________________ утратившим жилое помещение в результате обращения взыскания на это помещение, _________________________________________________________________________ расчетов с Нанимателем за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате ________________________________________________________________________; чрезвычайных обстоятельств - нужное указать) 2) с утратой (разрушением) жилого помещения; 3) со смертью Нанимателя. Члены семьи умершего Нанимателя сохраняют право пользования жилым помещением до завершения ремонта или реконструкции дома, расчетов в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это помещение, расчетов за жилое помещение, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

V. Внесение платы по Договору 18. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.

VI. Иные условия 19. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством. 20. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.

Наймодатель ______________ Наниматель ________________ (подпись) (подпись) М.П.

Утвержден

IV. Расторжение и прекращение Договора 16. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор. 17. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. 18. Расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей; 4) использования жилого помещения не по назначению. 19. Настоящий Договор прекращается в связи: 1) с утратой (разрушением) жилого помещения; 2) со смертью Нанимателя; 3) с истечением срока трудового договора; 4) с окончанием срока службы; 5) с окончанием срока обучения. 20. В случае расторжения или прекращения настоящего Договора Наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

V. Внесение платы по Договору 21. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.

VI. Иные условия 22. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством. 23. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.

Наймодатель ______________ Наниматель ________________ (подпись) (подпись) М.П.

Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:

проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;

временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств;

проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждающихся в социальной защите, с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.

Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом. Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

Сторонами данного договора являются наймодатель - орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель - гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об этом в Жилищном кодексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего договора может выступать и часть комнаты ("койко-место" в общежитии). Специальных требований к специализированным жилым помещениям Кодекс не устанавливает, однако они должны быть пригодны для проживания граждан.

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

В Жилищном кодексе названы следующие основные права нанимателя специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения; право на вселение в жилое помещение членов своей семьи; право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Жилищный кодекс определяет особенности правового режима служебных жилых помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут заключить особое соглашение о праве пользования жилым помещением, которое может исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к прекращению права бывших членом семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутствии соглашения) может быть сохранено решением суда на определенный срок. Условиями сохранения права являются, в частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приобрести другое жилое помещение в собственность либо невозможность поселиться в другом месте в качестве пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).

Наниматель специализированного жилого помещения обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем)

Наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов.

Основное право наймодателя специализированного жилого помещения - требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.

Наймодатель специализированного жилого помещения несет те же обязанности, что и наймодатель по договору социального найма. Запрещена сдача специализированных жилых помещений в аренду и коммерческий наем.

Жилищный кодекс не содержит каких-либо положений об ответственности нанимателя и наймодателя специализированного жилого помещения, что не исключает ее наступления по основаниям, предусмотренным для сторон договора социального найма.

Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Договор расторгается по одностороннему волеизъявлению его сторон: по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему заявлению. Наймодатель - только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обязательств по договору. Специальными условиями расторжения договора найма жилого помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (приобретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения.

Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются только на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных граждан, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.

В случае отказа освободить жилые помещения бывшие наниматели выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому юридическому лицу, не являющемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые помещения. Это - обязанность собственника либо юридического лица, которые осуществляют передачу служебных жилых помещений и общежитий. С предоставлением других жилых помещений выселяются также пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, и некоторые другие категории граждан. Предоставление другого жилого помещения этим гражданам возможно лишь в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами семьи собственника жилого помещения.

Хотя Жилищный кодекс сократил перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмотренным основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса*(88).

Основное требование Кодекса к жилому помещению, предоставляемому бывшему нанимателю, - нахождение его в черте соответствующего населенного пункта. Это не исключает обязанности наймодателя предоставлять выселяемым гражданам жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим нормам (однако оно может быть менее благоустроенным и меньшего размера)

21Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ).

Владение- это фактическое (реальное) обладание жилым помещением.

Пользование- это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.

В то же время необходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жи¬лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Распоряжение- это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение в собственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а также обременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.

Правомочия собственника могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Количество и стоимость жилья, которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, не ограничиваются.

Объект права собственности на жилое помещение- это помещение, предназначенное для постоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т. д.).

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, при надлежит также

доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами одной квартиры и др.).

Жилое помещение может находиться:

В частной собственности;

В государственной собственности;

В муниципальной собственности.

Частная собственность- это собственность физических и юридических лиц

Государственная собственность- это собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов Российс¬кой Федерации.

Муниципальная собственность- это собственность муниципальных образований Российской Федерации (города, села, поселки и т. д.).

Права всех собственников жилых помещений защищаются равным способом.

Субъекты частной собственности на жилое помещение - физические и юридические лица.

Действующее законодательство не устанавливает "возрастных" или каких-либо иных ограничений в отношении права собственности ни для граждан, ни для организаций.

В то же время от возраста зависит объем дееспособности гражданина, то есть его способности своими самостоятельными действиями приобре¬тать и осуществлять гражданские права. Так, граждане в возрасте до 14 лет не имеют права совершать каких-либо сделок в отношении принадлежащего им жилого помещения, а в возрасте с 14 до 18 лет - только с согласия своих законных представителей.

Дееспособность гражданина в полном объеме возникает с восемнадцати лет.

Субъекты государственной собственности на жилые помещения- Российская Федерация и субъекты Российской Федерации.

Субъекты муниципальной собственности на жилые помещения- муниципальные образования Российской Федерации.

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарии к ст. 100 ЖК РФ

1. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда. В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма (см. комментарий к ст. ст. 104 - 108 ГК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.

В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма жилого помещения:

Фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

Фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

Маневренного фонда;

Служебного;

В общежитии.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем в данном договоре выступают орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено данное жилое помещение.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры).

3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.

4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.

К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ст. 69 ЖК).

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.

5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения.

Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и членов его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК). В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.

Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения применил нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения. Но не решен вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению. В то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом, нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить невозможно.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что нанимателя и членов его семьи выселяют без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения трудовых отношений, а в комментируемой статье за бывшими членами семьи нанимателя может быть сохранено право пользования служебным жилым помещением по решению суда. Если семья не распалась, то выселят всех без предоставления другого жилья и не посмотрят на то, что отсутствуют основания приобретения или осуществления ими права пользования иным жилым помещением, а также на имущественное положение выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, которые не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением. И как следствие, суд не сохранит за ними право пользования служебным жилым помещением, поскольку на это нет законных оснований.

6. В комментируемой статье введены ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда. Наниматель не вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также передать его в поднаем. Это обусловлено особенностью использования специализированных жилых помещений.